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如何收房

一.收房前的合同履行过程 在收房之前,有一个双方履行合同的过程。 期房的合同履行过程与现房的合同履行过程大不一样。 在现房的合同履行过程里,购房人支付购房款一般是分期进行的,如果购房人发现开发商有可能不能按期交房、或者已经出现开发商未履行合同义务或者开

  一.收房前的合同履行过程

  在收房之前,有一个双方履行合同的过程。

  期房的合同履行过程与现房的合同履行过程大不一样。

  在现房的合同履行过程里,购房人支付购房款一般是分期进行的,如果购房人发现开发商有可能不能按期交房、或者已经出现开发商未履行合同义务或者开发商履行合同义务不符合合同约定的情形,购房人有权不支付购房款来制约开发商(购房人的这一权利在《合同法》上被称为“不安抗辩权”或“后履行抗辩权”)。期房销售都是有按揭贷款支持的,而且,按揭贷款在购房人支付首付款后就由银行一次付清。在收房之前,购房人的主要义务——支付购房款的义务已经履行完毕,开发商的义务尚未履行,如果购房人发现开发商有可能不能按期交房、或者已经出现开发商未履行合同义务、或者开发商履行合同义务不符合合同约定的情形,购房人没有任何可以通过自己的行为制约开发商的手段。

  二.开发商不交房是根本性违约

  如果开发商通知你收房了,那么,你房财两空的风险几乎没有了。

  收房的过程开始于开发商交房。交房时,开发商应向购房人交付哪些物品和文件,前面一章已经做了阐述,这里不再重复。

  开发商交房时一般都要求购房人在拿钥匙之前先向其或物业管理公司交纳以下几项费用:契税、维修基金、物业管理费、燃气初装费、有线电视初装费、供暖费等等。这几项费用,都不是购房合同约定的购房人在交房前履行的义务。无论开发商或物业管理公司要求你交纳这几项费用中的哪一项或哪几项,居律师都建议你坚决拒绝。如果开发商因为你未向其交纳其要求交纳的费用而拒绝交房,就是开发商根本违约行为,你就有权根据《合同法》的规定选择退房(即解除合同)。

  三.购房人不收房不属于违约行为

  很多购房人担心不收房会对开发商承担违约责任,居律师要告诉你:“收房”是购房人的权利,不是购房人的义务。即使合同中约定了购房人不收房应承担何种法律责任,也是无效的,购房人不会因为不收房而承担任何违约责任。根据《合同法》,在购房人不收房的情况下,开发商惟一的权利是将房屋提存(所谓“提存”,是指:买方不按合同收取货物,卖方便有权将货物存放在某个地方,并找人做证明,同时告知买方货物已经于何时存放在何地,自此,货物失灭的风险由买方承担)。购房人因为不收房所承担的惟一法律后果是:开发商将房屋提存后,房屋灭失的风险由购房人承担。房屋灭失的风险概率是微乎其微的,所以,开发商一般也不会将房屋提存。

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作者:佚名 本站编辑:陈凯

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