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小区停车场收益究竟属于谁 业主停车需要缴费吗

某小区入住后,停车场是小区内一片临时的开阔地。业主的车大都随意停放。没过多久,车场挂出牌子,称物业管理公司已经申请办下来手续,该停车场变为经营性停车场,每 辆车每月要缴纳150元的停车费,否则不能进。同时开发商为了促销房屋,在销售的过程中还不断将停车场

    某小区入住后,停车场是小区内一片临时的开阔地。业主的车大都随意停放。没过多久,车场挂出牌子,称物业管理公司已经申请办下来手续,该停车场变为经营性停车场,每

    辆车每月要缴纳150元的停车费,否则不能进。同时开发商为了促销房屋,在销售的过程中还不断将停车场卖出。

    小区内一些业主准备交钱,另外一些却感觉有些困惑。觉得好像小区内的场地,随便一申请,立个牌子就能收钱,这到底有没有依据呢?

    说法

    无论什么样的停车费,基本上都只有两种性质:一为土地使用费,一为保管费用。这两种收益,虽然都是以停车费的名义出现,但实际上是基于不同的来由。搞清小区内的停车费问题,我们要先分清谁享有土地使用权,谁提供汽车服务,了解这个区别,就能搞清楚停车费的权属和分配,否则就只能是一头糨糊。

    土地使用权益

    小区房屋销售前,由开发商享有土地使用权。房屋销售后则应该由全体业主享有土地使用权,而不再是由开发商享有了。有些开发商故意混淆概念,称只是将房屋占用范围的土地转让给了业主,但是停车场还是归开发商所有云云。加之有关物权法规、房地产法规并不健全,因而大部分业主也说不清楚。

    其实这并不是由谁说了算,而应看小区业主是否已经支付了相应的转让价款。

    以北京为例,土地出让金不是按照土地面积计算,而是按照房产建筑面积计算,一个小区的全部土地成本,已经摊到建成房屋的每一平方米建筑面积上去了。当业主们支付购房价款的时候,同时也支付了整个小区宗地的转让成本。相应地,小区土地的使用权也就转让给了全体业主。

    这是物权法的基本原理,只是由于中国目前尚未出台,才有一些开发商混水摸鱼,有的说我只卖房不卖地,有的在房屋买卖合同中要求将小区土地的权属、外墙使用权、广告位使用权等保留给开发商所有。目的很简单,就是要把这些暗里卖给业主后,再将这些业主财产明里卖出去或租出去,再挣一次钱。

    由于法律规定不到位,造成目前审批停车场的时候,不管小区业主入住多少、多久,政府部门依然还以开发商为产权人,以开发商的土地使用证书为场地产权证明,以开发商的委托书为产权人委托经营证明。一般有这些材料,就能够办下来停车场地核准手续。而真正的产权人———小区全体业主,往往既不知道,也无力掌控。这样的现实,无疑是对全体业主权益的又一次侵害。

    停车收益分配

    确认小区内土地使用权归全体业主共有,就应该确认土地使用权的收益也归业主共有。停车费是土地收益的一种,是否应该归全体业主呢?

    还是以北京为例,《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》规定,住户机动车存车时,按照大车每月210元,小车每月150元的标准向物业管理公司缴纳存车费。如果一位业主居住在普通住宅小区,他的房子小于100平方米,那么他一个月的停车费甚至比物业管理费还要多。地面停车经营几乎无成本,停车费利润多多。所以,物业管理公司只要能办下来停车场经营的核准手续,就等着发财吧。

    对于业主的质询,物业管理公司往往称:我申请、批准的手续没问题,收费是政府定价,所以您就乖乖交钱吧,没商量。

    这话不完全对,物业管理公司不可能对小区的土地享有使用权,即便是开发商开办的物业管理公司也不例外,当然就不能靠处分土地使用权来图利。其收取停车费完全是基于提供保管车辆的服务,而收取的一种保管服务费用。

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作者:佚名 本站编辑:陈凯

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