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交房验房收房,样样马虎不得

开发商催着交房了,业主却发现水电未入户,小区的路没有修好,更看不见一点绿化,配套设施还在施工中……收房在即,本是一件令人高兴的事,但业主在收房时还得经受一番考验,因为收房并不仅仅是填写一张收房交接单,一旦验房不认真,将会影响到以后居住的舒适度。

    【问题4】开发商大事化小

    对业主在验房时发现的毛病,如墙面或地砖破裂、漏水,甚至是房屋结构性问题,一些开发商总会表示这只是小问题,到时让人修修就可以了,想方设法不让业主将问题列进验收文件里。

    【建议】

    “不管开发商陪同人员如何信誓旦旦,业主都应坚持原则,只要发现问题,无论大小,都要在相关文件或表格中记录下来。”林律师表示,如果楼盘根本就没准备验收登记表,则要自备纸笔,将有关问题一一记录。

    据介绍,如果交付的商品房存在地面、墙面裂缝、局部渗水、漏水,门窗损坏等质量瑕疵,如果合同中明确约定“交付的房屋达不到合同约定的质量标准,购房人有权拒绝接收房屋或解除合同”,则购房人可以拒绝接收房屋。若合同中没有明确约定,应根据《商品房销售管理办法》第三十五条规定“商品房交付使用后,买受人认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,买受人有权退房”的规定要求退房。

    ■相关法规:

    《商品房买卖合同》第11条规定:商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。

    《商品房销售管理办法》第32条规定:销售商品住宅时,房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》,向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

    《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定:房地产开发项目竣工后,经房地产开发企业申请,房地产开发主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。经验收合格后,方可交付使用;未经验收合格的,不得交付使用。

    《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》规定:竣工备案时间是建设行政主管部门收到建设单位报送的竣工备案文件并验证齐全后在《竣工备案表》上签署收讫的时间。

    最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定:在没有另行约定的情况下,对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用。实践中一般情况下“交钥匙”就算房屋交付使用。

    《合同法》第113条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

    《商品房买卖司法解释》第16条规定:当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。

    ■相关链接:

    购房者收房步骤

    购房者在收到开发商发出的交房通知单后,通常要经过以下几个步骤,完成收房:

    1.在规定的时间去物业部门查看资料,资料包括:A、房屋的《住宅质量保证书》;B、《住宅使用说明书》;C、《竣工验收备案表》;D、面积实测表;E、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)。

    2.购房者会同物业验房,验房标准根据《商品房买卖合同》的约定和相关法规规范,验房范围包括房屋及附属设施质量、室内有害气体是否超标及小区环境等。

    3.购房者就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案,物业予以认可签字。

    4.开发商在一定期限内解决验房中存在的问题后,再次发出交房通知单。

    5.购房者再次会同物业验房,没有问题,购房者领取住宅钥匙,签署《住宅钥匙收到书》和《入住交接单》,商品房交付完成。

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作者:佚名 本站编辑:陈凯

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