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实用手册:自己为二手房估个价

二手房交易时,由于买卖双方的角度和心态各异,卖方总喜欢拿同地区商品房的房价来类比,开价与商品房差价不大;而买方总强调一个旧字,结果往往是买卖双方提出的价格相差悬殊,无法成交。其实只要真正站在市场的角度,以房屋的市场价值为基础,以供求关系为参考,具体

    二手房交易时,由于买卖双方的角度和心态各异,卖方总喜欢拿同地区商品房的房价来类比,开价与商品房差价不大;而买方总强调一个“旧”字,结果往往是买卖双方提出的价格相差悬殊,无法成交。其实只要真正站在市场的角度,以房屋的市场价值为基础,以供求关系为参考,具体分析测算,二手房的价格还是有规律可循的。如果您想给旧房估个价,主要应抓住以下三大因素:

  一、房屋因素房屋竣工后即进入折旧期,按照理论折旧率,混合一等结构房屋折旧期限为50年,每年的折旧率为2%。另外旧房的套型落后,功能陈旧,这同新建商品房无法相比,“三小”套型(小厅、小厨、小卫)-10%。此外,楼层对价格也产生影响。以7层楼房为例:2层和5层为基准价,1层和6层-3%,7层-5%,3层和4层+3%,若是楼顶则-5%;房间如无朝南门窗,-5%。

  二、环境因素环境因素既有自然的也有社会的,既有大环境,也有小环境。在同一地段,旧房的小区环境会逊色于新住宅区,比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等,旧房都要大打折扣。再如社会环境,在同一土地级别地区,有的适合经商,有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减5%,位于省、市重点中小学区的+15%。

  三、心理因素如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑,人们一般不愿意买旧房;如果旧房的价格同新房相差不大,买旧房就会有难以逾越的心理障碍。心理因素:-8%。

  现举某实例加以验证:某住宅1989年建成,此房位于6楼(共7层),建筑面积51平方米,属二级地区,房屋结构为混合一等。得出“三小”套型:-10%,折旧率12年×(-2%)=-24%,楼层:-3%,朝向:南北,非小区和无物业管理:(-5%)+(-5%)=-10%,重点中小学区:+15%,心理因素:-8%。当地商品房价格为4500元/平方米,求得此房的价格为:4500-(4500×10%+4500×24%+4500×10%+4500×3%+4500×8%-4500×15%)=2700(元/平方米)。因而此房的实际成交价格14万元左右,而面积同等的新商品房价为23万元左右。艾吉

  房产评估9步走

  如果您请房地产评估机构为房地产估价,其程序一般包括以下9个步骤:

  1、接受估价委托;2、明确估价基本事项;3、拟定估价作业方案;4、搜集估价所需资料;5、实地查勘估价对象;6、选定估价方法进行计算;7、确定估价结果;8、撰写估价报告;9、估价资料归档。

  怎样选择评估机构

  根据有关规定,“申请设立房地产价格评估机构,必须具备一定数量的房地产估价专业人员和规定的注册资本”。具有经营资格的估价机构,由房地产管理部门根据专业人员状况、经营业绩和注册资本评出不同等级。 不同等级的评估机构可承揽业务的地域范围及价值数额不同。如果您想选择房地产评估机构,除了要查验其经营资格外,还应要求评估事务所出示等级资质证书,根据等级可以对该事务所的业务水平有个大概了解。

  由于各评估机构的业务发展方向、工作经验、人员素质有一定差异,因此要委托信誉较好的机构。

作者:佚名 本站编辑:陈凯

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