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物业管理提升管理服务水平是关键

眼下,“物业管理”已成为房地产行业一个高点击率的词汇。消费者在购房时,除了了解房价、地理位置、购物环境等一系列硬件外,最关心的就是由哪家物业公司管理、提供哪些服务、收费标准等软性问题。

    眼下,“物业管理”已成为房地产行业一个高点击率的词汇。消费者在购房时,除了了解房价、地理位置、购物环境等一系列硬件外,最关心的就是由哪家物业公司管理、提供哪些服务、收费标准等软性问题。

    上个月底,台州成立了物业行业协会,100余家物业管理服务公司加入到这个协会。

    物业管理行内人士,大都感叹物业管理服务工作难搞。收费难——这是物业管理工作的第一个难点。许多业主在谈到缴纳物业管理费时也都是意见一大堆。

    物业管理公司似乎也有自己的委屈,台州物业管理费收费偏低,多数公司是在亏损经营。越是亏损,服务就越差,造成了恶性循环。

    而台州市物业行业协会会长侯孟足介绍,协会的成立,意在架起相关各方的桥梁,维护好物业各方主体的合法权益,努力实现老百姓“居者优其屋”。

    新“物管”进驻,旧问题多多

    方远物业服务有限公司总经理的黄赣浙透露,物业公司在管理过程中,最头疼的就是物业费收取难。类似的事情并不止发生在这几个小区,全国各地都是普遍存在的。

    在台州,物管费几乎是物业管理公司的全部收入来源,占整个收益的99%左右。物管费收不上来,就意味着物管公司面临亏损。而业主拒交物管费原因很多,其中最主要的原因是对物管公司服务不满意。

    去年椒江海湾浪琴换物业公司的事情将业主与物管公司之间的矛盾推上了风口浪尖。

    2009年10月30日,原开发商委托的物业公司撤出小区,“新管家”台州万邦物业管理服务公司11月4日正式进驻。但在新老物业交接过程中,发现问题重重。原先的物业无法提供小区的水电线路图纸、设备使用图纸;小区内消防、监控、公共设备损坏严重;园林绿化也遭到了一定程度的破坏。特别是小区消防控制中心台已处于瘫痪状态,引起业主强烈不满。

    海湾浪琴业委会秘书长徐一帆告诉记者,原先的物业只收钱不服务,小区更换物业公司也是万不得已。“换个物业公司,换了6个月时间,问题诸多,真的很痛苦。要不是原先的物业管理实在难以令人满意,业主也不会做那么麻烦的事情。”

    亏损?暴利?

    “收费难!”这是在记者调查中,各物业公司负责人最头疼的一个问题。台州市建设规划局曾进行调查,台州市物业服务平均收费率只有78%,而且差距很大,收费率最高的达到100%,收费率最低的小区只有10%。

    2003年,椒江景园花元多层住宅的物业管理费是0.55元/平方米,小区保安、保洁人员的月工资仅五六百元,但现在,这些员工的工资都上涨到1000-1500元/月,而物业管理费仍维持原样。黄赣浙估计,台州有七八成的物业公司要亏损。

    如果真的亏损,那物业公司靠什么生存呢?物业公司不承认赚钱,是不愿意“露富”,还是另有隐情?物管公司的收益究竟从何而来呢?

    据业内人士透露,物业收费项目有明确的规定,包括管理服务费、日常维修养护费、车辆停放费、特约服务费、代收代缴费等。

    小区业主看得到的基本是小区卫生、停车、安全的服务,实际上物业管理的隐性成本比较多,比如公共水电费、设备设施的维护、大面积绿化的维护等,都需要资金或人力投入,而且这一块的成本是很高的。没有责任感的物业公司拿了钱会糊弄过去的,不专业的业主也是看不出来的。比如维护一部电梯运行,一年需要5000元的费用,假如没有维护好,原本能用几十年可能10年就坏了。

    记者在采访中了解到,由于有些物业管理公司是房地产开发商的派生公司,之间存在“血缘”关系,开发商会补贴物业公司维持经营。另外,如果一个小区的物管费能够高比例收取,物管公司就不存在亏损。

    如何经营解困?

    “物业公司是要挣钱的,不挣钱是做不下去的。物业公司越不赢利,越会走向不规范,业主所享受的服务也会越来越差。”市物业行业协会会长侯孟足表示,台州物业管理欠费现象比较普遍,收费难主要是两方面原因。

    首先是物业公司管理不到位,台州有150多家物业管理服务公司,一级资质企业一家都没有,二级资质企业也仅有7家,应该看到台州市物业行业在推广程度、服务水平上仍然滞后于社会的需求;另外一个原因就是业主的观念,所谓一分钱一分货,但服务质量是相对抽象的,而且事无巨细,涉及方方面面,业主和物管公司之间很容易产生分歧和矛盾。业主就会以拒交物管费表达自己的不满。

    对于物管企业自身来说,惟一的出路就是提高服务品质,实行规模化运作。台州万邦物业管理服务公司2007年成立,经过3年的发展,目前已经管理7个小区和写字楼,物管费的收取率达95%,公司一直在盈利。

    单一的提高物管收费是业主很反感的,物业管理企业应该不断拓宽自己的经营渠道。对此,黄赣浙提出,他们正考虑提供家政、中介等服务,利用物业特有的资源开展多种经营,既为业主谋方便,又可获取一定的利润,这也是做好物业服务的一项重要内容。

    如果对小区物业管理质量不满,业主有权决定更换物业服务企业吗?怎么更换?在新旧物管衔接时,又该如何维护好业主自身的权益?本报记者采访律师,下一版为您解答。

作者:未知 本站编辑:林琳

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